August 11th, 2015

promo 102 april 27, 2012 18:34 795
Buy for 70 tokens
Нынешний интернет - совсем не тот, что раньше. Теперь уже мало осталось анонимных островков. Давайте знакомиться, срывать маски и отбрасывать псевдонимы. Ну, кто хочет, разумеется. Предлагаю такой формат: Имя, возраст, география, род занятий + по желанию что-нибудь о себе и фото.
Записки частного детектива

Жилищно-строительные кооперативы – очередное орудие для мошенничества в строительстве?

В последнее время возвратилась  популярность строительства первичного многоквартирного жилья в г. Уфе через жилищно-строительные кооперативы. Стоит ли доверять правоотношениям, навязываемым Администрацией ГО г.Уфа через ее карманных застройщиков? К чему это может привести? Так ли надежны жилищно-строительные кооперативы и почему они начали вытеснять с рынка «долевку»?

Попробуем подробнее разобрать этот вопрос.

Что такое жилищно-строительный или потребительский жилищно-строительный кооператив (далее ЖСК)?

Не влезая в юридические перипетии, обратимся к такому универсальному ресурсу  как Википедия.

ЖСК — «объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем».

ЖСК в СССР -
«В первой половине 1980-х в соответствии с принципом "каждой семье по квартире" было одновременно начато строительство около 80 тысяч кооперативных многоквартирных домов во многих городах СССР. Большинство этих домов были достроены только к концу 1990-х годов. Таким образом многим гражданам пришлось ожидать завершения строительства по 15 лет и более». Википедия.

Риски долгостроя ЖСК присутствовали еще в СССР, но надо отдать должное, т.к. о том что такое банкротство знали исключительно из художественной литературы.

ЖСК в Российской Федерации -
«Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство». Википедия.

Капитализм - изменил среду и создал новые иллюзии. ЖСК превратился в орудие для мошенничеств.

[Spoiler (click to open)]Для афер ЖСК привлекателен тем, что у государства или органа местного самоуправления отсутствуют какие-либо законодательные или административные механизмы влияния на ЖСК. Он просто идеален для махинаций и злоупотреблений. Как правило, член кооператива лишен права вмешиваться в хозяйственную и уставную деятельность кооператива, возврата взносов и за все несет суровую ответственность. Начинающие члены кооперативов, внимательно почитайте подписанный Вами договор, не сомневайтесь, он написан лучше, чем в драме «Фауст» Гете.


Участник кооператива обязан постоянно платить вступительные взносы,  членские взносы, паевые взносы, всевозможные дополнительные взносы, а также пени за несвоевременное внесение взносов и всевозможные штрафы. Угроза ликвидации в судебном порядке начинает висеть как дамоклов меч  с момента его образования. Любые убытки будут покрываться путем дополнительных взносов. Если цены на строительные работы, материалы, услуги привлеченных специалистов и т.п. только растут, следовательно, строительство многоэтажного дома без убытков просто невозможно, и член кооператива вскоре узнает это. Так же он вскоре узнает, что должен солидарно нести субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

ЖСК – это такой крючок, который чем дальше заглатываешь, тем меньше рыпаешься. Многие начинают понимать, что такое услуги ЖКХ, услуги микрофинансовых организаций, банковское кредитование, но с ЖСК просто не соскочишь. Заканчивается все однообразно: обманутые «дольщики» пикетируют с плакатами, требуя помочь в ситуации местные или не местные власти, а в ответ слышат злорадное – «Надо было покупать квартиры по долевому участию, к сожалению, помочь Вам мы теперь не можем».

НИКТО ВАМ НЕ ПОМОЖЕТ...

Основная разводка заключается в том, что Жилые Комплексы используют ЖСК в роли инвестора (просто больше никто не хочет давать деньги), а развитием территории и отношениями с органами власти или органами местного самоуправления занимается частный посредник-застройщик. Однако в законодательство РФ данный подход взаимоотношений не предусмотрен.

А предусмотрено, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Так же, ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. При проведении реконструкции многоквартирного дома ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Из вышеописанного следует, что прежде чем начать продажи квартир и строительство, ЖСК сначала должен иметь на праве собственности или долгосрочной аренды земельный участок, на котором будет происходить строительство, далее, все предусмотренные законом разрешения на строительство, и, наконец, сам должен являться застройщиком.

Рассмотрим рядовую ситуацию, при которой застройщик и ЖСК - разные юридические лица с разными функциями и при которой картина в целом и участники застройки территории выглядят так:

первое лицо - собственник земельного участка (например Администрация ГО г.Уфа), второе лицо – застройщик (какое-нибудь ООО)– т.е. тот у которого договорные отношения на освоение территории, аренды, застройки и т.п. с собственником земельного участка и третье лицо - ЖСК который продает квартиры в строящемся доме (привлекает деньги для застройки).

Получается, что данная схема изначально ведет к очевидной потере денег пайщиков кооператива, потому что потребительский кооператив становиться зависимым от незапланированных (или запланированных) обстоятельств.

Таких, например, какие могут быть связаны с застройщиком (банкротство, смена учредителей и руководства, вида деятельности и т.п.). ЖСК застройщиком не является, и все отношения с Администрацией ГО г.Уфа ведет через прокладку – посредника – застройщика.

Или обстоятельств, связанных с собственником земельного участка – например, поменяется управленческий состав Администрации ГО г.Уфа, следовательно сменится политика управления, задачи, приоритеты; или перестанут поступать платежи за аренду земельного участка от застройщика и договорные отношения с застройщиком будут расторгнуты. Земельный участок может быть продан, передан в пользование, если его кому-то подарят - тоже удивление не вызовет - т.е. с ним собственник может сделать что захочет.

Чтобы самому стать застройщиком, ЖСК должен будет сначала выиграть тендер (аукцион) на застройку территории и пробрести землю в собственность. Интересным фактом является и то, что только цена аренды земли для освоения квартала в г.Уфа для развития территории на 5 лет для обычных застройщиков начинается от 100 млн. руб. и может доходить до 1 млрд. руб., для «блатных» конечно же, другие цены.

Например в квартале №413, ограниченном ул. Чернышевского, Гафури, Коммунистической и Султанова в Ленинском районе ГО г.Уфа РБ, площадью 9 га застройщик ООО «Стройинвест» получил право на заключение договора с Администрацией  ГО г.Уфа о развитии территории за 127 615 107 руб. (на данный момент банкрот), а сегодняшний  застройщик ООО «СТЭК» всего за 1 600 000 рублей. Вопрос: сколько может стоить данный земельный участок при отчуждении?

Цель застройщика – получение коммерческой прибыли, и когда застройщик освоит все деньги, привлеченные ЖСК, быстренько обанкротится, какие к нему могут быть вопросы? В квартале №413, ограниченном ул. Чернышевского, Гафури, Коммунистической и Султанова в Ленинском районе ГО г.Уфа РБ, за короткий период сменилось 3 застройщика (2 застройщика – уже банкроты).

Как результат, очевидно, что ЖСК скорее всего окажется в ситуации незавершенного строительства, на чужом земельном участке.

Собственник (Администрация  ГО г.Уфа) – может посадить ЖСК на «бабки» (рыночную аренду земельного участка), продать данный земельный участок данному ЖСК (если пайщики соберут деньги) или др. лицам по той цене которая ему вздумается (будет рыночной) и, наконец, обязать через суд снести незаконное незавершенное строительство ЖСК (государство и органы местного самоуправления ответственности за него не несут).

НО…

Пока гром не грянет, мужик не перекреститься…